Apartamentos para Airbnb' saem de moda entre construtoras de SP; entenda motivos
Os apartamentos feitos para hospedagem, chamados NRs (sigla para não residenciais), tiveram queda expressiva de lançamentos na cidade de São Paulo. Nos últimos cinco anos, 16.676 imóveis com esse perfil foram lançados, segundo dados da consultoria de inteligência Brain. De 2021 para cá, o número dessas unidades lançadas passou de 3 mil na cidade 540 (até outubro).
Os motivos da grande redução de lançamentos estão ligados a uma mudança na legislação municipal, à maior fiscalização do uso dessas unidades, à taxa de juros que reduz a rentabilidade da locação de imóveis financiados e à criação de edifícios puramente de alto padrão ou luxo.
Esses empreendimentos se tornaram atraentes porque, até 2024, incorporadoras podiam construir mais área sem pagar outorga onerosa, o que reduzia custos e aumentava a rentabilidade dos lançamentos. A partir de 2024, porém, o cenário mudou.
O novo Plano Diretor e a revisão da Lei de Zoneamento retiraram incentivos para NRs, obrigando incorporadoras a pagar pela área adicional que antes era gratuita. Antes, ao construir tais unidades, era possível acrescer até 20% de área construída nos projetos imobiliários, sem a necessidade de compra de outorga onerosa para a prefeitura.
Para você
Agora, para ter direito ao mesmo potencial construtivo é preciso pagar a outorga, o que é repassado ao preço final dos apartamentos de luxo e alto padrão. As unidades voltadas ao segmento de moradia popular não são afetadas por essa alteração por terem preços e taxas de juros controladas.
“O que está sendo feito ao invés das unidades não-residenciais, na maior parte das vezes, são unidades compactas, vendidas diretamente como apartamentos que, na prática, terão destinação de locação”, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain.
Araújo lembra também que o plano diretor da cidade não abrange algumas particularidades dos bairros, gerando um desequilíbrio de oferta. “A oferta não seguiu necessariamente a maior demanda. Ela seguiu o zoneamento”, afirma. Os bairros com o maior número de apartamentos NRs lançados desde 2021 são Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino e Perdizes.
Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, organização do setor imobiliário presente em mais de 100 países, lembra que a taxa de juros foi de 2% a 15% rapidamente nos últimos anos, o que impactou o potencial de rentabilidade do investidor com imóveis em relação a investimentos de renda fixa. Mas esse não é o único motivo para a redução de construção de apartamentos para locação de curta duração.
“Isso reduz o apetite tanto do desenvolvedor, que acaba lançando menos, quanto do investidor que compra para alugar ou gerar renda. Além disso, existe um cenário regulatório que traz incerteza. Há discussões sobre regras e limites para locação de curta temporada, algo já adotado em grandes cidades da Europa e que agora surge também como proposta do prefeito eleito de Nova York”, diz Favaron.
Bruno Sindona, fundador da holding Sindona, dona da incorporadora de moradia popular Sin, afirma que a CPI do HIS (Habitação de Interesse Social) que investiga a venda de apartamentos feitos para a população de baixa renda a investidores acendeu um alerta no mercado imobiliário, que passou a ser mais rigoroso com as vendas de apartamentos NRs também.
“Esses apartamentos não residenciais muitas vezes eram inclusive vendidos como residenciais. O mercado ficou muito amedrontado com a CPI. Isso gerou um impacto em todas essas desvirtuações das aplicações da lei de zoneamento”, afirma.
Sindona diz ainda que a redução de lançamentos de NRs na cidade é algo positivo para a criação de empreendimentos voltados à moradia social. “Esses terrenos vão começar a ter viabilidade. Se você vai fazer um empreendimento com NRs e mais não sei o quê, são R$ 10 milhões de VGV. Se for de interesse social, são R$ 6 milhões. A escolha era pelo projeto com NRs”, diz o empresário.
Novos projetos
Diante da nova realidade regulatória e do cenário macroeconômico com taxa de juros elevada, os novos empreendimentos imobiliários de luxo e alto padrão estão deixando de lado os apartamentos não residenciais ou estão abordando de forma diferente o uso de espaços comerciais.
“Com a mudança da legislação, parte das incorporadoras passou a optar pelo pagamento de outorga onerosa para desenvolver empreendimentos ‘puro-sangue’, ou seja, apenas com unidades residenciais e sem os chamados NRs”, afirma Cláudio Carvalho, CEO da incorporadora AW Realty.
Carvalho conta que passou a avaliar cuidadosamente a abordagem da criação desses espaços comerciais, deixando de lado os apartamentos e apostando outras finalidades para essas áreas.
“No caso do Visar, cujo VGV é de R$ 550 milhões, utilizamos parte do benefício do NR na área corporativa do empreendimento. No Union, na Braz Leme, estamos utilizando uma parcela do NR em salas comerciais. O projeto está para ser lançado e tem um VGV de R$ 130 milhões. No Natus Braz Leme, entregue neste ano, a fatia de NRs foi destinada ao mall (área de lojas)”, diz Carvalho.
Na Global Realty Brasil, incorporadora dedicada ao segmento de luxo, o último empreendimento com unidades NR que incluíam serviço de moradia (nos moldes antigos da lei) foi o Aeterna Paulista.
Neste projeto, foram produzidas 50 unidades de 25 metros quadrados de NRs. Guilherme Estefam, diretor de incorporação imobiliária da Global Realty Brasil, conta que as unidades foram vendidas em menos de 30 dias. Devido à escassez futura desse tipo de imóvel, Estefam acredita que os atuais apartamentos feitos para locação de curta ou longa duração se valorizem.
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“Nos novos projetos, temos um aqui na rua Dr. Melo Alves (Jardins) para sair, nos nossos NRs, resolvemos fazer escritórios boutique. Então, em vez de ter o serviço de moradia, eles vão ser escritórios pequenos, mas com conceito, trabalhando todo um produto mais sofisticado. Ele será adequado à demanda, e não às obrigações da prefeitura atual”, afirma Estefam.
fonte da notícia: https://www.estadao.com.br/economia/negocios/apartamentos-para-airbnb-saem-de-moda-entre-construtoras-de-sp-entenda-motivos/?utm_medium=newsletter
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