Com retração da poupança, incorporadoras recorrem a fundos para financiar construções
O financiamento à construção de imóveis, tradicionalmente bancado pela poupança, está passando por uma mudança estrutural. Com a retração dos depósitos e a maior seletividade dos bancos, o mercado de capitais vem ocupando espaço como alternativa de funding para incorporadoras. Gestoras e fundos imobiliários se posicionam para atender essa demanda, especialmente em projetos residenciais de médio e alto padrão nas regiões mais valorizadas de São Paulo.
O volume financeiro do mercado de capitais cresceu 8,1% nos últimos seis meses, saindo de R$ 15,3 trilhões para R$ 16,6 trilhões. No mesmo período, o volume financeiro do setor imobiliário cresceu 5%, de acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Os Fundos Imobiliário (FIIs) tiveram crescimento de 4,3% no período.
“Esse principal funding da poupança, que sempre foi direcionado à construção, agora está cada vez mais restrito a um grupo seleto de incorporadoras. A régua dos bancos subiu. Essa lacuna vem sendo absorvida pelo mercado de capitais, e nós, na Kinea, nos preparamos para oferecer esse financiamento”, explica Guilherme Coutinho, sócio da área de CRIs da Kinea.
Segundo ele, fora do Minha Casa Minha Vida, essa demanda pelo financiamento através do mercado de capitais, existe para todos os segmentos, seja o médio padrão ao alto. “Naturalmente a gente está super aberto, temos interesse em financiar, em especial, o alto padrão, só que ao olhar a ‘pizza de mercado’, onde existe mais profundidade não é no alto padrão”, diz.
Essa mesma leitura é feita por outras casas. Para Danilo Monteiro, diretor da CBRE, a pressão sobre o funding tradicional — poupança e FGTS — abriu espaço para os fundos. “Nos últimos anos, tivemos recordes de lançamentos, mas também juros em alta e fuga de recursos. Hoje, os instrumentos do mercado de capitais já representam entre 40% a 45% do volume total de funding imobiliário. Só em fundos de incorporação de tijolo, chegamos a aproximadamente R$ 1,8 bilhão até agosto deste ano.”
Ele pontua que o mercado de capitais deve ser cada vez mais acessado principalmente pelo nicho de médio e médio-alto padrão, onde o recurso se mostra mais necessário e com maior potencial de expansão.
Com retração da poupança, incorporadoras recorrem a fundos para financiar construções
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O financiamento à construção de imóveis, tradicionalmente bancado pela poupança, está passando por uma mudança estrutural. Com a retração dos depósitos e a maior seletividade dos bancos, o mercado de capitais vem ocupando espaço como alternativa de funding para incorporadoras. Gestoras e fundos imobiliários se posicionam para atender essa demanda, especialmente em projetos residenciais de médio e alto padrão nas regiões mais valorizadas de São Paulo.
O volume financeiro do mercado de capitais cresceu 8,1% nos últimos seis meses, saindo de R$ 15,3 trilhões para R$ 16,6 trilhões. No mesmo período, o volume financeiro do setor imobiliário cresceu 5%, de acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Os Fundos Imobiliário (FIIs) tiveram crescimento de 4,3% no período.
“Esse principal funding da poupança, que sempre foi direcionado à construção, agora está cada vez mais restrito a um grupo seleto de incorporadoras. A régua dos bancos subiu. Essa lacuna vem sendo absorvida pelo mercado de capitais, e nós, na Kinea, nos preparamos para oferecer esse financiamento”, explica Guilherme Coutinho, sócio da área de CRIs da Kinea.
Segundo ele, fora do Minha Casa Minha Vida, essa demanda pelo financiamento através do mercado de capitais, existe para todos os segmentos, seja o médio padrão ao alto. “Naturalmente a gente está super aberto, temos interesse em financiar, em especial, o alto padrão, só que ao olhar a ‘pizza de mercado’, onde existe mais profundidade não é no alto padrão”, diz.
Essa mesma leitura é feita por outras casas. Para Danilo Monteiro, diretor da CBRE, a pressão sobre o funding tradicional — poupança e FGTS — abriu espaço para os fundos. “Nos últimos anos, tivemos recordes de lançamentos, mas também juros em alta e fuga de recursos. Hoje, os instrumentos do mercado de capitais já representam entre 40% a 45% do volume total de funding imobiliário. Só em fundos de incorporação de tijolo, chegamos a aproximadamente R$ 1,8 bilhão até agosto deste ano.”
Ele pontua que o mercado de capitais deve ser cada vez mais acessado principalmente pelo nicho de médio e médio-alto padrão, onde o recurso se mostra mais necessário e com maior potencial de expansão.
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Por sua vez, Gustavo Rassi, da Cy Capital, controlada pela Cyrela, aponta que essa competição de crédito ganhou força recentemente. “Os bancos continuam sendo os maiores players do mercado imobiliário, mas com menos dinheiro da poupança disponível, passamos a ser muito mais competitivos do que éramos dois ou três anos atrás. Hoje, temos muito mais incorporadoras nos procurando.”
Leia Mais: Novo modelo para o funding imobiliário? Entenda o que está sendo discutido
Fundos ganham protagonismo nos lançamentos
Além da oferta de crédito, os fundos começam a atuar de forma mais próxima na estruturação dos projetos. Fernanda Rosalem, head de investimentos da Paladin, destaca o ganho de previsibilidade que essa parceria traz.
“Quando um projeto tem um fundo como parceiro, há menor risco de execução e mais liquidez durante a obra, para cobrir terreno, custos e despesas comerciais. Isso permite manter o cronograma físico-financeiro e até contribuir na escolha de construtoras mais sólidas”, pontua.
A Paladin tem um FII, em parceria com a Hedge, que desenvolve quatro prédios boutique, na Paulista, nos Jardins, em Pinheiros e no Itaim Bibi, todos bairros de São Paulo (SP).
Coutinho, da Kinea, lembra que o modelo de captação pode variar. Há incorporadoras que buscam o financiamento logo após o lançamento, quando já existe material de venda e um termômetro de demanda. Outras tentam garantir a participação do fundo antes mesmo do lançamento, que condicionam os aportes a métricas de performance, como percentual mínimo de vendas nos primeiros seis meses ou avanço da obra entre 10% e 20%.
“Os fundos que atuam como credores avaliam as premissas de custo, de vendas e o estoque que garante a cobertura do saldo do financiamento. Já os fundos que atuam mais próximos da incorporação, comprando terrenos ou entrando como sócios, têm equipes especializadas quase como incorporadoras”, acrescenta Monteiro, da CBRE.
Rassi reforça que, nesse movimento, a escolha do parceiro é decisiva. “Nosso maior filtro é com quais incorporadoras queremos nos relacionar. Uma vez superado esse crivo, somos mais hands-off. Deixamos o incorporador fazer o que sabe, mas garantimos o funding necessário via CRI ou equity.”
Para os gestores, a tendência é que fundos de desenvolvimento e crédito tenham participação cada vez maior no financiamento de obras de médio e alto padrão no imobiliário, em especial nas regiões da capital paulista.
fonte:https://www.infomoney.com.br/onde-investir/com-retracao-da-poupanca-incorporadoras-recorrem-a-fundos-para-financiar-construcoes/
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