Os primeiros sinais de uma mudança estrutural no crédito habitacional

Quando Itaú e Santander reduziram levemente suas taxas de financiamento imobiliário neste mês de janeiro — movimentos de 0,10 a 0,20 pontos percentuais —, o impacto prático para o comprador foi modesto. Para um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, a economia mensal fica entre R$ 24 e R$ 47, dependendo do banco. Não é uma revolução no bolso de quem compra.

Mas o que torna esse movimento relevante não é a magnitude do corte. É o contexto em que ele ocorre: com a Selic travada em 15% ao ano, historicamente essas pequenas reduções simplesmente não aconteciam. Bancos privados não cortavam juros voluntariamente enquanto o Banco Central subia taxas. O fato de estarem fazendo isso agora pode sinalizar o início — apenas o início — de uma reconfiguração nas forças que sustentam o crédito habitacional no Brasil.

A dependência histórica da poupança

Para entender por que isso importa, é preciso olhar para como o dinheiro sempre chegou ao setor imobiliário brasileiro. Incorporadores precisam de capital para construir. Compradores precisam de crédito para adquirir. Quanto mais barato o dinheiro em ambas as pontas, mais a economia aquece e mais pessoas conseguem realizar o sonho da casa própria. Desde 1964, o Brasil resolveu essa equação quase exclusivamente através do Estado: a poupança SBPE e o FGTS sustentaram o mercado sob uma lógica de direcionamento obrigatório. Bancos eram obrigados a destinar 65% dos depósitos de poupança para financiamento imobiliário, enquanto 20% permaneciam compulsoriamente no Banco Central.

O problema dessa arquitetura sempre foi sua fragilidade diante da volatilidade macroeconômica. Quando a Selic sobe, poupadores migram para aplicações mais rentáveis, a caderneta sangra e o crédito seca. Foi exatamente o que aconteceu em 2025: a captação líquida da poupança teve redução de R$ 38,4 bilhões no primeiro semestre em relação ao mesmo período de 2024. A poupança, que em 2021 representava 49% do funding total do setor, caiu para 30% em junho de 2025.

Paralelamente, instrumentos de mercado de capitais ganharam espaço. A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) permite que bancos captem recursos diretamente com investidores privados. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) transforma recebíveis futuros em títulos negociáveis através de securitizadoras. A Letra Imobiliária Garantida (LIG) oferece uma camada adicional de proteção com carteira segregada de créditos. Em junho de 2025, as LCIs respondiam por 19% do funding total (R$ 473 bilhões), os CRIs por 10% (R$ 239 bilhões) e os Fundos Imobiliários por 11% (R$ 272 bilhões). Somados, os instrumentos privados superaram pela primeira vez a participação da poupança na estrutura de financiamento.

A reforma de outubro que mudou as regras do jogo

Em outubro de 2025, o governo formalizou incentivos regulatórios através do Conselho Monetário Nacional (CMN). A reforma eliminou progressivamente o direcionamento obrigatório e reduziu compulsórios de 20% para 15%. A mecânica: bancos que captarem R$ 1 milhão no mercado podem usar R$ 1 milhão da poupança em operações livres por até cinco anos, desde que direcionem 80% dos novos financiamentos para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com juros limitados a 12% ao ano. O impacto esperado é de R$ 111 bilhões em novos recursos no primeiro ano. 

fonte da notícia: https://portas.com.br/noticias/analise-opiniao/os-primeiros-sinais-de-uma-mudanca-estrutural-no-credito-habitacional/

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